Loi Scellier Dom : défiscalisez sur vos achats immobiliers à la Réunion et dans les Dom

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Si vous louez durant 9 ans

Vous devez louer votre bien durant une période de 9 ans au minimum et le locataire doit en faire sa résidence principale. Ainsi vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 40% sur la valeur de votre bien (avec un plafond de 300 000 Euros).

1er exemple : Mr Grondin achète un T2 de 50 m² d’une valeur de 160 000 Euros TTC et défiscalise en loi Scellier-Dom.

160 000 x 40 % = 64 000 Euros sur 9 ans soit 7 111 Euros/an de réduction d’impôt.

2ème exemple : Mme Hoareau achète une villa de 120 m² à 330 000 Euros TTC et souhaite défiscaliser en loi Scellier-Dom.

300 000 (en non 330 000 car le plafond est de 300 000 Euros) x 40 % = 120 000 Euros sur 9 ans soit 13 333 Euros/an de réduction d’impôt.

Si vous louez sur 12 ou 15 ans

Vous avez la possibilité de louer votre bien sur 12 ou sur 15 ans au maximum. Si vous préférez cette formule, vous bénéficiez d’une réduction de 2% par an. Au total, vous pouvez donc bénéficier d’une réduction d’impôt de 46 % (sur 12 ans) ou de 52 % (sur 15 ans).

1er exemple : Mr Grondin achète un T2 de 50 m² d’une valeur de 160 000 Euros TTC et défiscalise en loi Scellier-Dom.

160 000 x 40 % = 64 000 Euros sur 9 ans soit 7 111 Euros/an de réduction d’impôt pendant 9 ans.
Ensuite, de la 10ème à la 12ème année : 160 000 x 2 % = 3 200 Euros/an pendant 3 ans.
Puis de la 12ème à la 15ème année : 160 000 x 2 % = 3 200 Euros/an pendant 3 ans.

Sur 15 ans, Mr Grondin aura bénéficié d’une réduction d’impôt de 83 200 Euros (64 000 + 19 200).

2ème exemple : Mme Hoareau achète une villa de 120 m² à 330 000 Euros TTC et souhaite défiscaliser avec la loi Scellier-Dom.

300 000 x 40 % = 120 000 Euros sur 9 ans soit 13 333 Euros/an de réduction d’impôt pendant 9 ans.
Ensuite, de la 10ème à la 12ème année : 300 000 x 2 % = 6 000 Euros/an pendant 3 ans.
Puis de la 12ème à la 15ème année : 300 000 x 2 % = 6 000 Euros/an pendant 3 ans.

Sur 15 ans, Mme Hoareau aura bénéficié d’une réduction d’impôt de 156 000 Euros (120 000 + 36 000).

ATTENTION

a) Si vous choisissez de défiscaliser sur 12 ou 15 ans, sachez que les loyers sont plafonnés à 12,04 Euros le m².
Exemple : si votre T2 a une surface habitable de 50m², vous ne pourrez louer votre bien qu’à hauteur de 602 Euros/mois (50 x 12,04).

b) Les ressources du locataire sont également plafonnées à :
• 32 499 Euros pour une personne seule,
• 47 725 Euros pour un couple,
• 57 135 Euros pour un couple ayant une personne à charge,
• 69 146 Euros pour un couple ayant deux personnes à charge,
• 81 156 Euros pour un couple ayant trois personnes à charge,
• 91 544 Euros pour un couple ayant quatre personnes à charge,
• + 10 398 Euros par personne à charge supplémentaire.

Bon à savoir

Pour la défiscalisation Scellier-Dom établie sur une durée de location de 15 ans, un abattement de 30% est consenti sur les loyers.
C’est-à-dire que pour un montant de loyer annuel à 7 500 € et si vous êtes dans la tranche marginale de 30%, cela représente une économie d’impôt supplémentaire de 10 125 € sur 15 ans. Intéressant, non ?

Conclusion

Avec le rapport locatif et le dispositif Scellier-Dom, cela devient très intéressant d’investir dans un bien immobilier à la Réunion.

Exemple : Mr Rivière afin de « gommer » ses impôts sur le revenu (2 000 Euros) acquiert un T2 neuf (30 m²) à St-Denis pour 100 000 Euros TTC. Il opte pour une Scellier-Dom sur 15 ans en louant le bien à 360 Euros. En enlevant les frais de gestion et assurances (8,5%), Mr Rivière récupère 330 Euros/mois.

Réduction d’impôt : 2 000 Euros sur 15 ans : 30 000 Euros
Rapport locatif : 330 Euros/mois sur 15 ans : 59 400 Euros*

*Afin de simplifier, les réévaluations annuelles de loyer ne sont pas comptabilisées dans cet exemple ni d’ailleurs l’abattement de 30% sur les loyers, mais ceci compense grosso-modo la taxe foncière annuelle (un loyer) ainsi que les frais de syndic (10%).

Nous constatons donc que le bien de Mr Rivière ne lui aura « coûté » que 10% de sa valeur au bout des quinze ans de location. Sans compter bien sûr, que la valeur du bien aura sans doute augmentée. De plus, sachez qu’au bout des quinze ans, vous n’êtes plus imposé sur la plus-value si vous deviez revendre votre bien.

Didier Méry, Conseil Patrimoine Immobilier

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